“大田薅秧行对行，两个秧鸡在歇凉。秧鸡盯到秧鸡看，阿娇盯到少年郎。禾籁也合，禾籁也合。”在薅秧扯老稗的时节里，巴南木洞的薅秧歌响起，大地浸润在这千年流传的山歌禾籁里。

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出品|网易财经智库

裁剪|许媛媛 主编|杨泽宇

“光远不雅察”是网易财经智库“C位不雅察”和著明经济学家马光远辘集打造的财经IP节目，以客不雅、感性、潜入的视角，解读时下热议的财经和社会问题。

NO.001 马光远：建议取消房地产预售制

60S重点速读：

1.屋子刚运行建，预售的买房者就把系数钱齐给开辟商，不单是包括建酿资本，以致连利润齐终澄澈，这种预售制搞得像传销。买房者还没住上新址，就背上贷款，这对买房者终点不公说念，公共莫得这样不公说念的预售。

2.中国房地产阛阓上绝大多数的屋子是烂屋子，终点是2015年以后的屋子，品性相配差。好多东说念主问，70年产权到期后怎么办？我觉得，消耗者根柢毋庸酌量70年后的问题，因为好多屋子30年以后可能就得大维修。由于限价策略的存在，开辟商倾向于偷工减料，能省资本就省资本。

3.2023年7月24日的中共中央政事局会议通稿未提“房住不炒”的原因是没东说念主炒屋子。目下通盘房地产阛阓的“温度”是偏低的。我的感受很显然，以前房地产阛阓好的时候，每天齐能接到中介的电话。最近两个月，房产中介齐莫得给我打电话。

正文：

建议取消房地产预售制

有东说念主说，要是公摊取消之后，房价不就涨了吗？捏这种不雅点的东说念主数学可能有问题。比如，你原本买了个70平米的屋子，不是100平米，把内部的猫腻拿掉，说不定总价还会降下来。已往你买了个100平米的屋子只拿到70平米，取消公摊面积之后，你买个70平米的屋子，那是实着实在的70平米。有些东说念主说，加上公摊面积，老匹夫取得感强。这不是自欺欺东说念主吗？咱们要是取消公摊面积，才是实着实在的走动。

公摊面积必须和预售轨制同期打消。咱们目下的房地产预售轨制来自中国香港。但中国香港的房地产预售轨制十足不是这样。第一，中国香港的房地产预售不是一次性把系数的钱齐给开辟商，而是按照工程程度分批次给。到终末收房的时候，还保留一部分钱作为屋子的质料保证。要是屋子有什么问题，开辟商拿不走这笔钱。对预售的买房者来讲，中国香港在这方面有十足的保护2024年澳门六合彩轮盘，它有成心的监管机构，还有讼师盯着钱款行止。

在中国内地，屋子刚运行建，预售的买房者就把系数钱齐给开辟商了，不单是包括建酿资本，以致连利润齐终澄澈，搞得像传销。买房者还没住上新址，就背上贷款，这对买房者终点不公说念。海外也有房地产预售轨制，包括好意思国和欧洲一些国度，但是他们的预售是颠倒于定金的见解，绝大部分的钱是开辟商盖完以后才寄托的。

咱们目下出现大面积的烂尾房，未便是预售导致的吗？以致开辟商资金弥留的时候，老是有东说念主念念要打房贷的主意，挪用到别的场所。预售是一个赤裸裸的不公说念的轨制，为什么不成取消？

“保交楼”是一个底线，哪怕开辟商没钱，政府也应该匡助老匹夫一定拿到房，要是老匹夫钱给了、款贷了，还着房贷，终末屋子拿不到，这是没法儿派遣的。反过来，房地产预售轨制必须作念大的修改，不然下一步还会出问题。

提前还贷可能省不了些许钱

提前还贷的东说念主一定要作念一个全面的衡量，而不是凑吵杂。为了提前还贷给我方加多过多的压力，莫得任何须要，因为省不了些许钱。从持久看，利率是无间变动的。莫得通胀的时候，利率是往下走的，但是一朝出现通胀，利率是往上走的。比如已往好意思国事0利率，以致负利率，目下好意思国的利率还是到5.25%以上。当利率变高，以前的贷款便是合算的。

况兼从中国广义货币（M2）的刊行来讲，要是拉长到10年、20年的时候线去看，一般老匹夫是占低廉的，因为“钱不值钱”。在中国，利率往上走的概率大于利率往下走的概率，利率往下走是少数。但目下看来，通盘房贷利率着落是势必的，因为央行用的词是“疏导”。在中国的策略语境下，“疏导”便是要必须干这件事，而不是弹性的可干可不干。

中国现存的首付比例和房贷利率，仍然有着落的空间。比如北京平庸住宅首套房首付比例是35%，远远高于好多城市（首套房的首付比例为20%），还有着落的空间。改日，首套房贷利率下限保管在4%以下将成为常态。

2023年7月24日的中共中央政事局会议通稿未提“房住不炒”的原因是没东说念主炒屋子。目下通盘房地产阛阓的“温度”是偏低的。我的感受很显然，以前房地产阛阓好的时候，每天齐能接到中介的电话。最近两个月，房产中介齐莫得给我打电话。这证据房地产阛阓降温了，咱们需要调度购房策略，即使一线城市需要保留限购策略，也应该大幅度调度，因为房地产阛阓和已往十足不相通。

“房住不炒”会成为一个持久策略。已往咱们把房地产当作经济增长的器用，房地产是搭救产业。提倡“房住不炒”以后，并不是纯正不让投资房地产，要是没东说念主投资房地产，买了屋子惟有我方住，那租的屋子由谁提供？

已往房地产阛阓的问题是过热，是以咱们开了多数“退烧药”，目下房地产“温度”降到平素以下，咱们需要对策略进行“颠覆性重建”。

第一，关于目下还没屋子的东说念主，咱们在策略上饱读动，金融方面，首付比例低少许，利率低少许；税费方面降税费；其他方面作念一些配套。

第二，关于有了屋子念念改善住房要求的东说念主，现存的改善性策略过于严格。比如，一线城市二套房平庸住宅首付最低60%，非平庸住宅首付最低80%，买二手房能贷的款颠倒有限。要是你在其他场所有房贷，恒久算二套，叫认房又认贷。即贷款买房时，只须借款东说念主名下有房或有房贷记载，齐将被界定为二套房或以上。这是很严格的，将来不错调度。要是能把改善性住房首付调度到30%—35%，将放松好多东说念主的包袱，开释改善型需求。

中国大多数城市齐不缺屋子，但是缺好屋子

已往几年，中国房地产限价策略导致阛阓上出现了好多烂屋子。开辟商出于利润酌量，倾向于不去追求好的品性，而是建差的屋子。因为有限价策略，品性越差，开辟商赚得越多。我也曾见过好多开辟商原本念念作念品性好的楼盘，罢休好屋子建成以后，到住建部门备案价钱，住建部门批的价钱仍然是和差屋子相通，这对开辟商来讲利润被压缩。

从量上来讲，中国大多数城市齐不缺屋子，但是缺好屋子。从开辟商的角度来讲，它们对阛阓自身有判断——开辟阛阓上穷乏的好屋子，才智赢利。咱们要饱读动好的开辟商开辟好的住房，这意味着策略要配套，不成限价，好的屋子应该体现好的价钱。包括房屋智能化程度的进步等。为什么很少有开辟商发展全屋智能？便是因为智能化需要一笔很大的支拨，限价以后，开辟商当然不会加多资本。

历程此次的房地产调度，多数的开辟商一定会分化。已往，百分之八九十的开辟商齐不把元气心灵放在进步楼盘品性上，因为作念了也诀别算。开辟商靠高杠杆、高债务、高盘活率“三高样式”，拚命盖屋子，终末推到阛阓上的好多齐是烂屋子。改日，这些不进步楼盘品性的开辟商笃定会被淘汰。事实上，中国房地产阛阓的调度远远莫得完成。要是阛阓上80%的开辟商不被淘汰掉，这个阛阓转化不外来。

中国房地产阛阓上绝大多数的屋子是烂屋子，终点是2015年以后的屋子，品性齐相配差。好多老匹夫在房价飞涨的阶段，买了价钱高、质料次的屋子。目下好多东说念主问，70年产权到期后怎么办？我觉得，消耗者根柢毋庸酌量70年后的问题，因为好多屋子30年以后可能就得大维修。由于限价策略的存在，开辟商倾向于偷工减料，能省资本就省资本。

其实屋子自身也应该是高技术的结晶。欧洲有好多东说念主家里恒温恒湿，根柢毋庸空调，咱们还差得很远。中国的屋子一到冬天开暖气干得不行，一到夏天热得不行，必须用空调。科技发展到今天，屋子内部还必须用空调，这是羞辱。空调这种东西早就应该被淘汰了。恒温恒湿的见解还是很流行了，但是为什么企业不作念？因为策略层面莫得饱读动。要是咱们从策略层面多饱读动绿色建筑、低碳建筑，那情况将会不相通。

中国好多别墅叫“别墅”，但品性不一定好。以致有些别墅的质料可能比平庸住宅还差。因为建别墅很简便，但遐想和诞生一栋高层的住宅还挺复杂。开辟商把别墅寄托以后，有些业主聘任拆了重建，因为他们就冲着那块地去的。

已往房地产投资很热的时候，有些东说念主忽悠有钱东说念主买别墅投资。然则，北京涨得最慢的屋子便是别墅，其涨幅以致比经济适用房还低。因为别墅距离很远，总价又高，买别墅投资的东说念主基本没赢利。别墅不代表高端，百分之八九十的屋子齐是烂屋子，品性不外关。下场暴雨，别墅漏水的情况相配渊博。

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